政策解读《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》

为了规范我市物业服务收费行为,保护业主合法权益,建立健全我市物业服务收费管理办法和物业服务收费的价格体系,根据《中华人民共和国价格法》《陕西省物业管理条例》《西安市物业管理条例》《陕西省物业服务收费管理办法》等法律法规,市发改委牵头在前期调研和成本调查等工作的基础上拟定了《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称《市办法》,含物业服务收费标准),多次召开专题会、论证会征求意见,并按照法定程序召开了人大代表、政协委员、专家学者、消费者、物业企业等参加的座谈会,听取了社会有关方面的意见和建议。为广泛听取社会各界的意见和建议,现将征求意见稿在西安市发改委官网上予以公布。

现行物业服务收费标准

根据《陕西省定价目录》的规定,目前我市普通住宅前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅物业服务收费标准(含物业区域内交通工具停放服务收费标准)实行政府指导价。

现行物业服务费标准

我市现行物业服务费执行原省物价局和住建厅2004年制定的收费标准,由三部分组成:基础物业费(政府指导价管理)、电梯费、公摊电费。其中,电梯费、公摊电费要求据实收取,不得盈利,具体由物业企业确定,定期向业主公布收支情况。基础物业服务费标准如下:


现行物业管理区域内交通工具停放服务费标准

我市现行物业管理区域内交通工具停放服务费(以下简称“停车服务费”) 标准执行原省物价局和住建厅2012年制定的收费标准:


《西安市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》(以下简称《市办法》)对收费标准的适用范围,收费的内容和标准又是如何规定的?

明确《市办法》及收费标准的适用范围

《市办法》适用于西安市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

《市办法》中的物业服务收费标准适用于新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区及高新、经开、曲江、浐灞、国际港务区等城市建成区范围内住宅小区实行政府指导价的物业服务收费。其他区、县及西咸新区住宅小区实行政府指导价的物业服务收费指导标准可参照《市办法》中的物业服务收费标准执行,也可根据当地实际自行制定。

明确物业服务收费实行政府指导价管理的范围

成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费、停车服务费实行政府指导价,成立业主大会之后的实行市场调节价。

别墅、非住宅类型等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

收取物业费后,电梯费、公摊电费和生活垃圾处理费是否还可以另行收取?

新办法提出政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”,收费的内涵与过去发生变化,即电梯费与公摊电费包含在物业费中,不再另行收取。今后,物业服务企业向业主只收取三项费用,即:物业服务费、停车服务费,以及业主自愿选择的有偿服务费。

此外,生活垃圾处理收费是市城管局收取的市容环卫收费,物业公司仅负责代收代缴,不包含在物业费中。业主应当按照现行规定标准缴纳生活垃圾处理费。

装修期间收取的费用问题

根据《陕西省定价目录》及新颁布的《陕西省物业服务收费管理办法》的规定,装修期间的费用不再实行政府定价管理。业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业按照住建部门的相关规定与业主签订装修管理服务协议,具体管理内容由双方在协议中约定。

业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按照实际发生额,由业主或者装修单位承担,并承担相关责任。

物业服务收费优惠政策

空置优惠政策及子母车位优惠适用于实行政府指导价管理的物业服务费和停车服务费,实行市场调节价的优惠政策由物业公司与业主双方通过合同协商确定。

(1)空置政策:经业主验收,暂不使用或使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位,经物业服务企业登记确认的次日起,其空置期间的物业服务费、停车服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳;实行市场调节价的按照物业服务合同的约定执行;

(2)子母车位不得高于1.5个车位的停放服务费标准,具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

明确增值服务、特约服务的收费问题

物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用,不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。

特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准,经业主自愿选择,由物业服务企业与业主另行通过合同约定。

明确物业收费等公示内容

《市办法》第三十一条规定:“物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料,物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用(构成)支出明细。”

明确监管部门的职责

市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局、市市场监督管理局负责制定西安市物业服务收费管理办法和物业服务收费标准及其他有关政策规定,指导全市物业服务收费的管理工作。各区、县发展改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门按照各自管理权限,分别负责辖区内的物业服务收费监督管理工作。

各级住房和城乡建设部门负责对物业企业的物业服务标准和物业管理行为进行监督管理,并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强物业服务行业诚信管理。

各级市场监督管理部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为,依据有关法律、法规以及规定进行查处。

调整后的物业服务收费内容和标准又是怎样的? 

(一)物业服务费

调整的主要内容 

政府指导价管理的物业服务费实行“一费制”,即电梯费与公摊电费包含在物业费中,不再另行收取。实行政府指导价的住宅小区物业服务等级依据住建部门制定的服务等级标准(《陕西省住宅小区物业服务指导标准》陕建发〔2011〕119号),由高到低设定为一级、二级、三级、等外四个服务等级(物业服务凡达不到三级服务标准的,收费按等外标准收取),按照高层、多层分别制定收费标准。

本次价格调整借鉴了成都、济南等城市的做法,对目前一些高档小区,物业企业提供的服务超过高层一级物业服务标准的,可在高层一级物业服务收费标准的基础上,上浮不超过15%。同时为了规范收费行为,物业企业执行浮动收费标准时,物业服务标准必须经过住建部门审核备案后执行。多层住宅按基准价可上浮不超过20%的原则制定物业服务收费标准。


(二)停车服务费

调整停车收费范围、收费等级、计费单位

一是简化服务等级,实行单一收费标准。从调研情况看,目前西安物业服务企业停车设施基本达到现行一类停车场设施要求,停车服务费基本执行一类收费标准,借鉴兄弟城市的经验,取消现行停车服务费三种类别收费,实行一种收费形式。

二是调整计费单位,以车位为单位进行收费。与西安市城市道路和停车场机动车停放服务收费接轨,将物业管理区域内停车按大、小车型收费改为按车位收费。

三是放开物业管理区域内非机动车及摩托车停放服务费。从调查情况看,目前我市物业管理区域内非机动车及摩托车拥有量呈减少趋势,许多小区对这类停车已实行免费管理,且社会上的非机动车及摩托车的停放收费均放开,实行市场调节价。因此,本次价格调整放开物业管理区域内非机动车及摩托车收费,实行市场调节价,需要实行收费管理的小区,由物业服务企业与业主双方通过合同约定。

调整后机动车停车服务费标准(按次计费不分昼夜,连续停车每8小时为一次)


这次调整整体是怎样?调整之后西安的物业服务费收费标准在全国又处于什么样的位置呢?

收费标准调整幅度及排名

本次物业服务与停车服务收费标准做“一升一降”调整。调整后,高层住宅一级上涨10%,多层住宅一级上涨4.9%,机动车停车服务费室内降低46.7%,露天降低25%。

调整后,物业费高层住宅在全国15个副省级城市排名第11位,多层住宅排名15名;停车收费在全国7个实行政府指导价副省级城市中排名第3位。整体价格水平在全国15个副省级城市中排名趋于中等靠后。